Американский рынок жилья оказался в необычной ловушке.
Продажи домов снова падают, ипотека остается дорогой, доля покупателей, впервые выходящих на рынок, близка к многолетним минимумам. Но цены при этом почти не снижаются.
В июле продажи существующих домов сократились еще на 1,7% и опустились до годового темпа в 4,06 млн сделок. Это примерно тот же слабый уровень, вокруг которого рынок топчется уже несколько лет.
При этом медианная цена проданного дома достигла $434 100 — на 2% больше, чем год назад и рекордно много для июля.
Получается парадокс: покупателей мало, продавцам все сложнее находить клиента, но жилье остается почти исторически дорогим.
Почему покупатели исчезают
Главная проблема — не только стоимость самого дома, а ежемесячный платеж.
К концу июля средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке поднялась примерно до 6,69%, максимума более чем за год.
При такой ставке покупатель дома за $434 100 с первоначальным взносом 20% берет кредит примерно на $347 тысяч.
Только principal и interest будут обходиться примерно в $2 240 в месяц.
И это еще без property tax, страховки, HOA и других расходов.
Несколько лет назад при ипотеке под 3% тот же кредит стоил бы примерно $1 460 в месяц.
Разница — около $780 ежемесячно.
Именно поэтому многие семьи, которые формально могут позволить себе цену дома, не проходят по комфортному ежемесячному платежу.
Особенно тяжело тем, кто покупает первый дом
В июле на first-time buyers пришлось всего 29% сделок.
Месяцем ранее их было 33%, а историческая норма находится примерно возле 40%.
У владельца предыдущего дома обычно есть equity, которую можно использовать как крупный down payment.
У человека, который покупает впервые, такого капитала нет.
Поэтому сочетание дома за $400–500 тысяч и ипотеки около 6,5–7% сильнее всего выбивает с рынка именно молодых покупателей.
Почему цены тогда не падают
В нормальном рынке резкое падение спроса должно толкать стоимость вниз.
Но сейчас работает так называемый mortgage lock-in effect.
Миллионы домовладельцев успели получить ипотеку под 2,5–4% в 2020–2022 годах.
Если такой человек продаст дом сегодня, следующую недвижимость ему придется финансировать уже примерно под 6–7%.
Даже при переезде в дом похожей стоимости ежемесячный платеж может вырасти на сотни долларов.
Поэтому многие владельцы решают вообще не продавать.
Именно это искусственно ограничивает предложение.
Домов стало больше, но все еще недостаточно
На конец июля на рынке находилось около 1,54 млн непроданных домов.
При нынешней скорости продаж этого хватило бы примерно на 4,6 месяца.
Это заметно лучше, чем во время экстремального дефицита после пандемии.
Но полноценным избытком жилья такой рынок пока тоже не является.
Именно поэтому покупатели получили больше возможностей для торга, но массового обвала цен не произошло.
Продавцам становится гораздо сложнее
Для владельца дома ситуация неприятная.
Он видит статистику: медианные цены все еще около рекордных значений.
Из этого легко сделать вывод, что можно выставить недвижимость дорого и просто ждать.
Но количество покупателей, способных получить ипотеку на такую сумму, резко сократилось.
В результате все больше домов:
— дольше остаются на рынке;
— получают price cuts;
— возвращаются на рынок после неудачной сделки;
— продаются с seller concessions;
— требуют уступок на inspection и closing costs.
Поэтому высокая медианная цена совсем не означает, что любой конкретный продавец легко получит желаемую сумму.
Почему особенно опасно завышать цену
На слабом рынке первые недели после появления объявления становятся критическими.
Если похожие дома стоят $450 000, а владелец выставляет свой за $500 000 в надежде «потом немного уступить», он рискует потерять самых активных покупателей.
Через месяц появляется price cut.
Затем еще один.
И постепенно у покупателей возникает вопрос: почему этот дом никто не берет?
В результате продавцу иногда приходится уступать больше, чем если бы недвижимость изначально была выставлена по реалистичной цене.
Кто сейчас в худшем положении — покупатель или продавец
Оба, но по разным причинам.
Покупателю мешают высокая цена и дорогая ипотека.
Продавцу — отсутствие достаточного количества покупателей.
Но у покупателя сегодня впервые за долгое время есть хотя бы определенное преимущество: возможность торговаться.
На многих рынках можно требовать:
— снижение цены;
— оплату части closing costs;
— repair credits;
— mortgage rate buydown;
— более выгодные условия после inspection.
Несколько лет назад покупатели часто сами предлагали больше asking price и отказывались от подобных требований.
Когда рынок может сдвинуться
Главный экономист NAR Лоуренс Юн считает, что заметное оживление возможно, если ипотечная ставка приблизится примерно к 6%.
NAR ранее подсчитывала, что падение ставки с 7% до 6% потенциально расширяет число американских домохозяйств, способных претендовать на ипотеку, примерно на 5,5 млн.
Это может вернуть покупателей и одновременно убедить часть нынешних владельцев наконец выставить дома на продажу.
Но пока такого перелома нет.
Американский рынок недвижимости остается между двумя силами: покупатели ждут более низких ставок и цен, а продавцы не хотят снижать стоимость и отказываться от своих старых дешевых ипотек.
Поэтому сделки почти остановились, хотя цены продолжают выглядеть так, будто рынок все еще находится на пике.
