На американском рынке недвижимости постепенно меняется баланс сил.
Еще несколько лет назад покупатели конкурировали друг с другом, предлагали цену выше asking price и иногда отказывались от inspection, лишь бы получить дом.
Летом 2026 года ситуация во многих городах выглядит иначе.
По данным Realtor.com, примерно каждое пятое активное объявление уже содержит снижение первоначальной цены. Одновременно медианная asking price по стране остается ниже прошлогоднего уровня.
Для покупателя это важный сигнал: продавцы становятся заметно сговорчивее, и торг теперь может идти не только о нескольких тысячах долларов.
Что на самом деле означает «каждый пятый дом со скидкой»
Речь не о том, что каждый пятый дом в США уже продали дешевле.
Показатель price reduction означает, что владелец выставил недвижимость по одной цене, но затем вынужден был ее снизить, потому что покупатель не нашелся.
В июне доля таких объявлений составляла 18,8%, а летом она приблизилась к 20%. Для сравнения, еще весной показатель был ниже.
Это один из наиболее очевидных признаков того, что продавец неправильно оценил спрос или уже устал ждать.
И именно такие дома могут быть наиболее интересными для покупателя, который хочет торговаться.
Цены тоже начали отступать
Национальная медианная listing price уже несколько месяцев находится ниже прошлогодней.
В июне она составляла около $430 000 — на 2,5% меньше, чем годом ранее. Это было крупнейшее годовое падение asking prices за всю историю статистики Realtor.com, которая ведется с 2017 года.
При этом падение происходит не везде одинаково.
На Юге и Западе продавцы уступают заметно чаще, чем на Северо-Востоке.
Например, в июне доля домов со сниженной ценой составляла:
— около 20,7% на Юге;
— 20,4% на Западе;
— 16,5% на Среднем Западе;
— всего 12,5% на Северо-Востоке.
То есть возможность торговаться сегодня очень сильно зависит от конкретного города.
Где продавцы уступают особенно часто
Еще весной наиболее показательная ситуация складывалась в Phoenix, Tampa, San Antonio, Denver и Portland.
В Phoenix почти 29% активных объявлений уже имели снижение цены.
В Tampa и San Antonio — примерно по 25%, в Denver и Portland — около 24%.
В Austin asking prices летом также резко откатились: в июне медианная цена предложения была примерно на 9,8% ниже, чем годом ранее. Более 27% объявлений содержали price cut.
Такие рынки особенно интересны покупателям: если рядом одновременно продается много похожих домов, продавцу значительно сложнее диктовать условия.
Первый признак слабого продавца — дом долго висит на рынке
Количество дней на рынке — один из самых полезных показателей для торга.
Если новый дом появился вчера и уже получил несколько просмотров, предложение на $30 000 ниже asking price может просто не рассматриваться.
Но если недвижимость стоит:
— 45 дней;
— 60 дней;
— 90 дней;
— или еще дольше,
положение продавца меняется.
Особенно если за это время он уже один или два раза снижал цену.
Покупателю стоит посмотреть историю объявления: первоначальную цену, даты reductions и то, снимался ли объект с рынка и появлялся снова.
Чем дольше дом не продается, тем выше вероятность, что продавец готов обсуждать условия.
Второй сигнал — несколько снижений подряд
Один price cut еще ничего не гарантирует.
Возможно, дом просто выставили на 5% выше рынка и быстро исправили ошибку.
Намного интереснее выглядит объявление, где цена снижалась несколько раз.
Например:
$525 000 → $510 000 → $499 000 → $485 000.
Это показывает, что продавец уже несколько раз проверил рынок и не получил желаемого результата.
Именно здесь имеет смысл попробовать сделать предложение еще ниже текущей цены.
Сколько реально можно сбить
Универсальной цифры нет.
В горячем районе даже дом после price cut может продаться почти по новой asking price.
На более слабом рынке покупатели иногда получают скидки в десятки тысяч долларов.
Realtor.com приводил реальный пример сделки, где после inspection покупателю удалось добиться от продавца уступки на $50 000.
В итоге $25 000 пошли на непосредственное снижение стоимости дома, а оставшаяся сумма — на closing costs и другие расходы покупателя.
Именно поэтому сегодня не всегда выгоднее требовать всю уступку исключительно в виде снижения purchase price.
Иногда лучше не скидка, а деньги на closing costs
При ипотеке покупатель часто тратит значительную сумму еще до въезда в дом.
Closing costs могут составлять несколько процентов стоимости недвижимости.
Поэтому вместо дополнительной скидки в $10 000 можно попросить продавца оплатить часть:
— lender fees;
— title insurance;
— escrow;
— prepaid taxes;
— других расходов при закрытии сделки.
В результате покупателю требуется меньше собственных денег непосредственно сейчас.
Realtor.com отмечает, что seller concessions снова стали гораздо распространеннее.
Еще выгоднее может оказаться mortgage rate buydown
При ставках около 6,5–7% стоимость ипотеки сегодня остается одной из главных проблем покупателей.
Поэтому продавец может согласиться оплатить rate buydown — фактически заплатить банку за снижение ипотечной ставки покупателя.
Иногда это финансово выгоднее, чем снизить цену дома на те же $10–20 тысяч.
Например, небольшая скидка на purchase price уменьшит ежемесячный платеж лишь немного.
А снижение ипотечной ставки может экономить деньги каждый месяц в течение многих лет.
Продавцы сейчас все чаще предлагают такие concessions, наряду с оплатой closing costs и repair credits.
Inspection снова становится инструментом торга
В перегретом рынке 2021–2022 годов многие покупатели вообще отказывались от inspection contingency, чтобы их offer выглядел привлекательнее.
Теперь ситуация меняется.
Если инспектор обнаруживает:
— старую крышу;
— проблемы с HVAC;
— повреждения фундамента;
— старую электропроводку;
— сантехнические проблемы;
— плесень;
покупатель может потребовать ремонт, credit или дополнительное снижение цены.
Даже если продавец не согласится ремонтировать дом, он может предпочесть уступить несколько тысяч долларов, чтобы не начинать весь процесс продажи заново.
Можно просить даже мебель и технику
На слабом рынке предметом переговоров становится практически все.
Realtor.com отмечает случаи, когда продавцы соглашались оставить:
— холодильник;
— стиральную и сушильную машину;
— мебель;
— оборудование для двора;
— другие предметы, находящиеся в доме.
На цене дома в $400–500 тысяч это выглядит мелочью, но после переезда может сэкономить покупателю несколько тысяч долларов.
Но рынок еще не стал полностью покупательским
Важно не переоценивать новые возможности.
Высокие ипотечные ставки все еще удерживают многих владельцев от продажи домов.
Почти половина действующих ипотек в США имеет ставку 4% или ниже, а около пятой части — 3% и ниже. Владельцам таких кредитов невыгодно продавать дом и брать новый заем уже под 6%+.
Поэтому в некоторых районах хороших домов по-прежнему мало, и за самые привлекательные объекты покупатели продолжают конкурировать.
То есть предложение на 15% ниже цены только потому, что «рынок падает», далеко не всегда сработает.
Где сейчас искать лучшие возможности
Самый интересный объект для торга летом 2026 года выглядит примерно так:
дом находится на рынке дольше соседних объектов, цена уже снижалась, рядом много конкурирующих объявлений, а продавцу важно завершить сделку быстро.
Если одновременно присутствуют три-четыре таких признака, имеет смысл обсуждать не только цену.
Покупатель может попытаться получить одновременно:
— снижение purchase price;
— оплату части closing costs;
— mortgage rate buydown;
— repair credit;
— технику или мебель;
— более удобную дату закрытия сделки.
И именно это отличает рынок 2026 года от ситуации нескольких лет назад.
Каждый пятый price cut не означает, что дома в США внезапно стали дешевыми. Но впервые за долгое время покупатель во многих городах может прийти на переговоры не с вопросом «сколько выше asking price предложить», а с вопросом «что еще продавец готов уступить, чтобы я купил именно его дом».
