Еще совсем недавно покупка дома в США выглядела как понятный и достижимый план: берешь ипотеку, платишь и живешь себе спокойно в новоприобретенном жилье. Но к 2025 году этот сценарий начал трещать по швам. Цены на жилье улетели вверх, ставки по кредитам тоже, и в итоге для многих семей дом превратился из цели в отложенную фантазию.
Главную роль в этом сыграла политика Федеральная резервная система. Чтобы сдержать инфляцию, регулятор начал поднимать ключевую ставку. А дальше все по цепочке: кредиты дорожают, банки становятся строже, а покупатели — острожнее. В итоге ипотека стала кусаться так, что даже средний класс начал склоняться в сторону аренды. Правда, аренда тоже подорожала, поэтому данная альтернатива так себе.
Добавим сюда еще один фактор — крупные инвестиционные гиганты вроде BlackRock, Blackstone и Invitation Homes, которые активно скупали дома под сдачу, и обычным людям приходилось конкурировать не только друг с другом, но и с компаниями с миллиардными бюджетами.
После пандемии COVID-19 рынок и вовсе «перегрелся»: дешевые кредиты подогрели спрос, цены пошли вверх быстрее, чем строилось новое жилье. Но уже с 2022 года ситуация резко изменилась — ставки выросли, доступность упала. По статистике, за несколько лет жилье подорожало почти вдвое быстрее, чем росли зарплаты. В результате США начали все чаще называть «страной арендаторов».
На этом фоне в начале 2026 года администрация Дональд Трамп решила вмешаться. Администрация Трампа решила сделать жилье доступным снова. И первым делом — ограничить участие крупных инвесторов в сегменте жилья, предназначенного для обычных семей. Был подписан указ с громким названием «О прекращении конкуренции Уолл-стрит с покупателями жилья». Суть в том, что государственные ипотечные структуры вроде Fannie Mae и Freddie Mac больше не должны поддерживать сделки, где крупные фонды скупают дома, рассчитанные на частных покупателей. Приоритет — тем, кто покупает жилье для себя, а не для бизнеса.
Далее прописана попытка снизить сами ипотечные ставки. Для этого федеральные власти решили действовать не напрямую через ключевую ставку, а через рынок ипотечных бумаг. Тем же Fannie Mae и Freddie Mac поручили выкупать ипотечные ценные бумаги на сумму до 200 миллиардов долларов.
И эффект уже заметен. После объявления программы средняя ставка по 30-летней ипотеке опустилась примерно до 5,99%. А это, между прочим, может экономить сотни долларов в месяц. Например, на кредите в 400 тысяч долларов разница может составить около 200–230 долларов ежемесячно.
На фоне этих изменений люди снова начали активнее смотреть в сторону покупки жилья. Спрос оживился, заявки на ипотеку выросли.
Но не все так идеально. Это скорее временное облегчение, ведь главная проблема никуда не делась — жилья по-прежнему не хватает. Строить дорого, земли не всегда хватает, бюрократия тормозит проекты. А значит, даже при дешевой ипотеке цены могут снова пойти вверх.
Есть и риски. Государство берет на себя серьезные финансовые обязательства, а опыт кризиса 2008 года показывает, что такие игры с ипотечным рынком могут закончиться болезненно.
