В США меняется подход к оценке заемщиков при оформлении ипотеки.
Одобренные кредиторы Fannie Mae и Freddie Mac уже могут использовать VantageScore 4.0 вместо классического FICO для части ипотечных займов. Главное отличие новой модели — она учитывает более широкий набор данных, в том числе историю своевременной оплаты аренды.
Что изменилось
На протяжении десятилетий ипотечные займы, которые продавались Fannie Mae и Freddie Mac, оценивались в основном по модели Classic FICO.
Теперь FHFA разрешила одобренным кредиторам в переходный период выбирать между:
— Classic FICO;
— VantageScore 4.0.
Fannie Mae уже разрешает использовать новую модель в рамках ограниченного запуска. Кредиторы, которые пока не подключены к нему, продолжают работать по старой системе.
Почему арендаторам это особенно интересно
VantageScore 4.0 способен учитывать историю арендных платежей, если соответствующие данные попали в кредитное досье.
Это потенциально помогает людям, которые:
— годами вовремя платят аренду;
— имеют короткую кредитную историю;
— редко пользовались кредитными картами;
— из-за этого получают слабый или вообще отсутствующий традиционный кредитный рейтинг.
FHFA прямо указывает историю оплаты аренды среди дополнительных данных, которые могут учитывать современные модели кредитного скоринга.
Одной своевременной аренды недостаточно
Нововведение не означает, что любой человек, который исправно платит владельцу квартиры, автоматически получит высокий рейтинг и ипотеку.
Есть важное условие: информация об арендных платежах должна быть доступна системе.
Если домовладелец или сервис по оплате аренды не передает эти данные в кредитные бюро, они могут вообще не отражаться в VantageScore.
Кроме того, банк продолжит оценивать доход, долги, первоначальный взнос, отношение ежемесячных долгов к доходу и другие параметры.
Fannie Mae уже отдельно использует историю аренды
У Fannie Mae существует и другой механизм, который позволяет учитывать арендные платежи непосредственно при рассмотрении ипотечной заявки.
С разрешения заемщика система может проверить банковские выписки и увидеть регулярные платежи за жилье.
По данным Fannie Mae, с сентября 2021-го по май 2026 года использование этой возможности улучшило результат автоматической проверки более чем 21 тысячи ипотечных заявок.
Для некоторых потенциальных покупателей учитываются 12 последовательных платежей аренды от $300 в месяц. При этом Fannie Mae указывает, что пропущенный платеж в рамках именно этого механизма не используется против заемщика.
Почему это может расширить доступ к ипотеке
Проблема традиционного кредитного рейтинга в том, что человек может десятилетиями исправно платить $1 500–2 000 за квартиру, но практически не получать за это преимуществ при оценке кредита.
Если при этом он редко пользуется кредитками или другими займами, классическая модель может видеть недостаточно информации.
Новые подходы позволяют использовать еще один показатель платежной дисциплины — как человек справлялся со своим крупнейшим ежемесячным расходом на жилье.
Это не гарантирует одобрение ипотеки, но для части арендаторов с ограниченной кредитной историей может повысить шансы пройти первоначальную оценку.
Старый FICO пока не отменяют
Переход происходит постепенно.
Classic FICO остается разрешенной моделью, а VantageScore 4.0 пока используется только одобренными участниками нового процесса.
В будущем планируется внедрение еще одной современной модели — FICO 10T. Поэтому заемщик сегодня может столкнуться с разными способами оценки в зависимости от банка и конкретного ипотечного продукта.
Для потенциальных покупателей главное изменение в том, что хорошая история аренды постепенно перестает быть невидимой для ипотечной системы США. Особенно это может помочь тем, кто исправно платит за жилье, но раньше не мог набрать сильный кредитный рейтинг только за счет традиционных кредитов и карт.
