Рынок недвижимости в США в 2026 году работает по новым правилам, которые затрагивают почти каждого покупателя жилья. Изменения касаются оплаты услуг риелторов, формы взаимоотношений с агентами и структуры сделки в целом. То, что в 2025 году обсуждалось как реформа, теперь стало повседневной практикой.
Новые правила появились после масштабного антимонопольного урегулирования с участием Национальной ассоциации риелторов (NAR) и уже применяются по всей стране.
Кто теперь платит риелтору покупателя
Главное изменение — покупатель больше не может автоматически рассчитывать, что его риелтора оплатит продавец. Ранее стандартная комиссия (обычно 5–6% от стоимости дома) закладывалась в сделку и распределялась между агентами продавца и покупателя.
С 2026 года эта модель больше не считается базовой. Продавцам и их агентам запрещено заранее указывать или рекламировать комиссию для риелтора покупателя в листингах. В результате покупатель должен сам заранее понимать, кто и как оплачивает услуги его агента.
На практике это означает, что:
— покупатель может оплачивать риелтора напрямую;
— комиссия может быть зафиксированной суммой или процентом;
— оплата может обсуждаться отдельно от цены дома.
Обязательный договор с агентом
Второе ключевое изменение — без письменного договора с риелтором покупатель больше не может просто “смотреть дома”.
Перед началом показов необходимо подписать юридически обязывающее соглашение о представительстве. В нём указывается:
— кого именно представляет агент;
— размер и форма его вознаграждения;
— срок действия договора;
— условия расторжения.
В 2026 году это правило уже строго соблюдается, и большинство агентств отказываются показывать объекты без подписанного соглашения, опасаясь юридических рисков.
Что это изменило на практике
Для покупателей последствия оказались заметными.
Во-первых, покупка жилья требует большего бюджета на старте. Помимо первоначального взноса, инспекций и closing costs, теперь всё чаще приходится отдельно учитывать оплату услуг агента.
Во-вторых, выросла роль переговоров. Комиссии перестали быть «стандартными» — в 2026 году их активно обсуждают, торгуются, фиксируют в договорах и сравнивают между агентами.
В-третьих, покупатели стали чаще:
— искать риелторов с фиксированной оплатой;
— рассматривать частичное сопровождение сделки;
— либо вовсе выходить на рынок без агента, особенно при покупке новостроек.
Что происходит с комиссиями
Одной из целей реформы было снижение комиссионных, но в 2026 году рынок пока находится в переходной фазе. В одних регионах комиссии действительно снизились, в других — просто стали более прозрачными, но не обязательно меньшими.
Многое зависит от:
— региона;
— ценового сегмента;
— опыта агента;
— сложности сделки.
Почему это называют крупнейшей реформой за десятилетия
Изменения стали результатом урегулирования антимонопольных исков против NAR на сумму 418 миллионов долларов. Судебное соглашение фактически сломало старую модель, при которой покупатель не видел реальной стоимости услуг риелтора и не участвовал в обсуждении комиссий.
В самой NAR заявляют, что новая система даёт потребителям больше прозрачности и выбора, но признают, что рынок ещё адаптируется.
Что важно учитывать покупателям в 2026 году
Покупка жилья в США теперь требует:
— более тщательного планирования бюджета;
— внимательного чтения договоров с агентами;
— понимания, за какие услуги вы платите и зачем.
Сами ставки по ипотеке по-прежнему остаются ключевым фактором доступности жилья, но структура сделки в 2026 году стала сложнее и требует большего участия со стороны покупателя.
Рынок недвижимости в США вступил в новую фазу, где правила игры стали жёстче, но прозрачнее — и это уже не эксперимент, а новая норма.
