Еще несколько лет назад дома во Флориде и Техасе разбирали почти сразу после появления на рынке. Покупатели перебивали предложения друг друга, инвесторы скупали недвижимость, а цены росли настолько быстро, что казалось: этот рынок может дорожать бесконечно.
В 2026 году картина практически перевернулась.
В Miami продавцов сейчас на 138% больше, чем покупателей. В Houston — на 131%, в San Antonio — на 116%, в Austin — на 115%, а в Dallas — на 108%.
То есть в этих городах на одного активного покупателя приходится уже больше двух продавцов.
Покупатель теперь может выбирать
Еще во время пандемийного бума человеку приходилось быстро принимать решение, соглашаться на высокую цену и конкурировать с другими желающими.
Теперь ситуация обратная.
Дом может неделями или месяцами стоять на рынке, а продавцы все чаще вынуждены:
- снижать цену;
- оплачивать часть closing costs;
- соглашаться на ремонт перед продажей;
- давать другие уступки покупателю.
По данным Redfin, в августе продавцов в США в целом было на 58% больше, чем покупателей — самый большой разрыв за всю историю наблюдений компании.
Но именно Sun Belt сейчас находится в центре этого разворота.
Почему именно Флорида и Техас
Причин сразу несколько.
Во время пандемии туда массово переезжали люди из более дорогих штатов. Девелоперы увидели огромный спрос и начали активно строить новые дома.
Теперь все это новое предложение выходит на рынок одновременно — но покупателей стало заметно меньше.
Высокая ипотечная ставка делает даже относительно доступный дом дорогим в ежемесячном платеже. Средний mortgage payment в США недавно достиг $2 641 в месяц, максимума за 14 месяцев.
В результате многие потенциальные покупатели просто остаются в аренде и ждут.
Во Флориде добавилась еще одна проблема
Там недостаточно смотреть только на цену дома.
В Miami и других районах стоимость страховки жилья резко выросла, а владельцы condo сталкиваются с растущими HOA fees и дополнительными assessments.
Поэтому недвижимость, которая несколько лет назад казалась хорошей инвестицией, сегодня может обходиться владельцу намного дороже даже без роста ипотечного платежа.
Redfin прямо называет Miami одним из рынков, где высокая цена жилья сочетается с дорогой страховкой, HOA и климатическими рисками.
В Техасе проблема другая — домов построили слишком много
Houston, Austin, San Antonio и Dallas остаются одними из самых активно застраиваемых крупных рынков страны.
Строительство не остановилось сразу после падения спроса.
Поэтому новые дома продолжают выходить на рынок и конкурировать с существующей недвижимостью.
А застройщики могут предлагать то, с чем обычному продавцу тяжело соревноваться: скидки, помощь с closing costs и сниженные ипотечные ставки через собственные программы финансирования.
Значит ли это, что цены во Флориде и Техасе рухнут
Не обязательно.
Business Insider отмечает, что в некоторых наиболее пострадавших городах падение уже начало замедляться, а количество выставленных домов постепенно сокращается.
Например, в Austin активный inventory уже примерно на 5% ниже пикового уровня, в Cape Coral — примерно на 20%, в Jacksonville — на 14%. Это может означать, что худшая часть коррекции уже близка к завершению.
Но времена, когда продавец мог просто выставить дом и ждать нескольких предложений выше asking price, во многих городах закончились.
Самый большой переворот произошел именно во власти на рынке
Флорида и Техас не перестали быть популярными штатами.
Люди продолжают туда переезжать, экономика растет, а строительство продолжается.
Но теперь спешить приходится продавцу, а не покупателю.
И это, пожалуй, самое заметное отличие рынка 2026 года от пандемийного бума: человек с деньгами на покупку дома впервые за несколько лет может спокойно выбирать, торговаться и уходить, если цена ему не нравится.
