Покупатели жилья в США все чаще сталкиваются с неприятным сюрпризом: ежемесячный платеж банку оказывается только частью реальной стоимости собственного дома.
Налоги, страховка, ремонт, коммунальные услуги и HOA способны добавить к бюджету еще тысячи долларов в месяц. А если речь идет о дорогом доме в крупном городе, общие расходы действительно могут приблизиться к $10 тысячам ежемесячно.
Сколько стоит ипотека сейчас
Средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке на 5 ноября составляет 7,18%. Еще в середине октября она доходила до 7,4%.
Для покупателя дома стоимостью $1 млн с первоначальным взносом 20% это означает кредит примерно на $800 тысяч.
Только выплата principal и interest по такой ипотеке составляет примерно $5,4 тысячи в месяц.
Но на этом расходы не заканчиваются.
Еще около $1 400 в месяц — без учета ипотеки
Новое исследование Zillow и Thumbtack показывает, что типичный американский домовладелец сейчас тратит в среднем еще $16 566 в год на содержание жилья сверх ипотечного платежа.
Это примерно $1 380 в месяц.
В эту сумму входят:
- около $11 171 в год на обслуживание и ремонт;
- $3 129 на property tax;
- $2 266 на homeowners insurance.
Причем это только средние показатели.
В Нью-Йорке скрытые расходы достигают примерно $25 111 в год, в Сан-Франциско — $24 383, в Бостоне — $22 096, а в Сиэтле — $21 354.
Страховка дорожает быстрее всего
За последние пять лет стоимость homeowners insurance выросла примерно на 54%.
Расходы на обслуживание домов за тот же период увеличились на 32%, а property tax — на 19%.
Особенно заметно выросли страховые платежи в регионах, подверженных ураганам, наводнениям и природным пожарам.
Например, в Майами средняя страховка уже приближается к $5 тысячам в год.
В Хьюстоне, Финиксе, Денвере и Нэшвилле владельцы домов теперь в среднем тратят на страховку больше, чем на property tax.
Ремонт может оказаться самой большой статьей расходов
При покупке дома многие недооценивают именно maintenance.
По оценке Zillow и Thumbtack, на него приходится примерно две трети всех дополнительных расходов домовладельца.
Другой опрос Clever Real Estate показывает, что средний американский владелец жилья тратит почти $23 700 в год на все расходы вне ипотеки, если учитывать также коммунальные услуги и renovations.
Около 55% опрошенных признались, что не смогли бы спокойно оплатить внезапный ремонт на $5 тысяч без использования кредитной карты.
А 42% заявили, что дополнительный расход всего в $500 в месяц уже стал бы проблемой для их бюджета.
Почему $10 тысяч в месяц — реальная цифра, но не для каждого
Если взять дом стоимостью $1 млн, добавить ипотеку около $5,4 тысячи в месяц, налоги, страховку, обслуживание, коммунальные услуги и возможный HOA, общая сумма действительно может приблизиться к $8–10 тысячам в месяц.
В дорогих районах — особенно при высокой property tax или страховке — она может оказаться еще выше.
Но называть $10 тысяч типичной стоимостью владения домом в США было бы неправильно.
По данным Redfin, медианная цена проданного жилья в конце октября составляла около $390 тысяч.
Zillow оценивает типичную стоимость американского дома примерно в $365 тысяч, а ежемесячную ипотеку при 20% down payment — примерно в $2 004 без учета налогов и страховки.
То есть для большинства покупателей общая сумма значительно ниже $10 тысяч, хотя она все равно заметно выросла за последние годы.
Отдельная проблема — HOA и special assessments
Особенно непредсказуемыми расходы могут стать для владельцев condo и домов в сообществах с HOA.
Обычные ежемесячные взносы могут внезапно дополняться special assessment — разовым платежом за крупный ремонт здания или инфраструктуры.
Яркий пример произошел этой осенью во Флориде.
Владельцы квартир в кондоминиуме Galleon в Форт-Лодердейле столкнулись со счетами от $135 тысяч до более чем $320 тысяч на одну квартиру.
Ремонт здания изначально оценивали примерно в $1,6 млн, но за несколько лет стоимость проекта выросла примерно до $36 млн.
Часть дополнительных расходов ассоциация распределила между владельцами квартир.
Такие случаи стали особенно заметны во Флориде после ужесточения требований к инспекциям и резервам condo после обрушения Champlain Towers South в 2021 году.
Что проверять перед покупкой дома
Сегодня покупателю недостаточно посмотреть только на цену недвижимости и размер ипотечного платежа.
Необходимо заранее учитывать:
- property tax;
- homeowners insurance;
- стоимость коммунальных услуг;
- HOA;
- историю специальных сборов;
- возраст крыши, HVAC и других дорогих систем;
- будущие ремонты;
- резервы condo association, если покупается квартира.
Финансовые организации обычно советуют закладывать на обслуживание и ремонт примерно 1–3% стоимости дома ежегодно.
И именно дополнительные расходы становятся сейчас одной из главных причин, почему доступность жилья ухудшается даже тогда, когда цены на сами дома почти не растут.
В конце октября медианный ежемесячный ипотечный платеж для нового покупателя уже достиг $2 786 — одного из самых высоких уровней за всю историю статистики Redfin.
Поэтому главный вопрос для покупателя сегодня звучит уже не только как «могу ли я позволить себе этот дом».
Гораздо важнее второй: «смогу ли я позволить себе содержать его следующие 20 или 30 лет».
