Почему американцев лишают права выкупа дома

Согласно прогнозам Федеральной резервной системы (FED), во второй половине 2024 года большое количество американских домовладельцев лишаться права выкупа недвижимости (foreclosure).

Причина столь неблагоприятных прогнозов кроется в совокупности таких неблагоприятных факторов, как рекордно высокие процентные ставки по ипотеке (сегодня 30-летний мортгидж выдается под 7,5% годовых), дорогая страховка недвижимости, финансовые проблемы домовладельцев, не позволяющие им покрывать растущие расходы, агрессивная политика банков и т.п.

Сегодня сценарий, когда семья покупает дом, вкладывает немаленькие деньги в его обустройство, а потом лишается права выкупа, является достаточно распространенным. Хотя опросы показывают, что 92% домовладельцев даже мысли не допускают о foreclosure.

Процесс потери права выкупа проходит в несколько этапов:

Просрочка платежа

Как правило, ипотечные платежи вносятся чеком или онлайн с 1 по 15 число каждого месяца. Если опоздать хотя бы на один день, то придется заплатить штраф (late payment fee). В некоторых случаях штрафные санкции могут достигать 15% от размера ежемесячного платежа.

Второй просроченный платёж

Если владелец недвижимости второй раз подряд пропускает обязательный платежи, это становится тревожным сигналом для банка. После второй просрочки дело передается в специальный отдел, который занимается работой с неплательщиками.

Третья просрочка

Если домовладелец не платит на протяжении трех месяцев, банк отправляет ему официальное письмо с предупреждением, что в течение 30 дней нужно внести платеж или же будет запущен процесс foreclosure.

Письмо о невыполнении обязательств (notice of default — NOD) можно получить даже после двух пропущенных платежей. Кроме обязательных платежей домовладельцу требуется также внести огромное количество штрафов и поборов. Для многих домовладельцев итоговая сумма является неподъемной.

По итогам 2023 года, средняя сумма в NOD превысила $13 000. Выплатить всю сумму смогло только 4% домовладельцев, все остальные 96% лишились своих домов.

Судебное разбирательство

В процессе лишения домовладельцев права выкупа недвижимости участвуют и суды. Однако суды могут подключаться к процедуре не ранее, чем через 120 дней после первой просрочки.

Внесудебная потеря права выкупа дома (nonjudicial foreclosure)

Это сложная процедура, которая по факту сводится к запугиванию домовладельцев банками. Банки намекают человеку, что, если он испытывает финансовые проблемы, т ов его же интересах съехать как можно быстрее.

Продажа недвижимости на аукционе (Trustee’s Sale)

Этот этап привлекает людей, заинтересованных в заработке на foreclosure. Процесс достаточно сложный, поэтому домовладельцам приходится нанимать адвоката, чтобы понять все причинно-следственные связи в цепочке Trustee’s Sale.

Однако даже наличие опытного адвоката не гарантирует, что владельцу удастся сохранить свой дом.

Выселение (eviction)

Если недвижимость все же уходит с молотка, то начинается процесс выселения. Точная дата, когда жильцам нужно освободить помещение, назначается банками, судом или же новыми владельцами дома.