Согласно прогнозам Федеральной резервной системы (FED), во второй половине 2024 года большое количество американских домовладельцев лишаться права выкупа недвижимости (foreclosure).
Причина столь неблагоприятных прогнозов кроется в совокупности таких неблагоприятных факторов, как рекордно высокие процентные ставки по ипотеке (сегодня 30-летний мортгидж выдается под 7,5% годовых), дорогая страховка недвижимости, финансовые проблемы домовладельцев, не позволяющие им покрывать растущие расходы, агрессивная политика банков и т.п.
Сегодня сценарий, когда семья покупает дом, вкладывает немаленькие деньги в его обустройство, а потом лишается права выкупа, является достаточно распространенным. Хотя опросы показывают, что 92% домовладельцев даже мысли не допускают о foreclosure.
Процесс потери права выкупа проходит в несколько этапов:
Просрочка платежа
Как правило, ипотечные платежи вносятся чеком или онлайн с 1 по 15 число каждого месяца. Если опоздать хотя бы на один день, то придется заплатить штраф (late payment fee). В некоторых случаях штрафные санкции могут достигать 15% от размера ежемесячного платежа.
Второй просроченный платёж
Если владелец недвижимости второй раз подряд пропускает обязательный платежи, это становится тревожным сигналом для банка. После второй просрочки дело передается в специальный отдел, который занимается работой с неплательщиками.
Третья просрочка
Если домовладелец не платит на протяжении трех месяцев, банк отправляет ему официальное письмо с предупреждением, что в течение 30 дней нужно внести платеж или же будет запущен процесс foreclosure.
Письмо о невыполнении обязательств (notice of default — NOD) можно получить даже после двух пропущенных платежей. Кроме обязательных платежей домовладельцу требуется также внести огромное количество штрафов и поборов. Для многих домовладельцев итоговая сумма является неподъемной.
По итогам 2023 года, средняя сумма в NOD превысила $13 000. Выплатить всю сумму смогло только 4% домовладельцев, все остальные 96% лишились своих домов.
Судебное разбирательство
В процессе лишения домовладельцев права выкупа недвижимости участвуют и суды. Однако суды могут подключаться к процедуре не ранее, чем через 120 дней после первой просрочки.
Внесудебная потеря права выкупа дома (nonjudicial foreclosure)
Это сложная процедура, которая по факту сводится к запугиванию домовладельцев банками. Банки намекают человеку, что, если он испытывает финансовые проблемы, т ов его же интересах съехать как можно быстрее.
Продажа недвижимости на аукционе (Trustee’s Sale)
Этот этап привлекает людей, заинтересованных в заработке на foreclosure. Процесс достаточно сложный, поэтому домовладельцам приходится нанимать адвоката, чтобы понять все причинно-следственные связи в цепочке Trustee’s Sale.
Однако даже наличие опытного адвоката не гарантирует, что владельцу удастся сохранить свой дом.
Выселение (eviction)
Если недвижимость все же уходит с молотка, то начинается процесс выселения. Точная дата, когда жильцам нужно освободить помещение, назначается банками, судом или же новыми владельцами дома.
