Покупка дома в США снова стала заметно дороже: средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке поднялась выше 7% впервые с января 2025 года.
По данным Freddie Mac, на неделе 24 сентября средняя ставка достигла 7,03% против 6,95% неделей ранее. Это уже пятое повышение подряд. Год назад ставка находилась на уровне 6,30%.
Что 7% означает в реальных деньгах
Даже небольшое изменение ипотечной ставки сильно влияет на ежемесячный платеж, поскольку кредит обычно берется на 30 лет.
С конца февраля ставки выросли примерно на один процентный пункт. Для покупателя, который берет ипотеку примерно на $400 000, это означает около $276 дополнительных расходов каждый месяц только на principal и interest.
За год разница приближается к $3 300 — еще до property tax, homeowners insurance и HOA.
Поэтому даже если цены на дома не растут, для нового покупателя фактическая стоимость жилья продолжает увеличиваться.
Почему ипотека снова дорожает
Ипотечные ставки в США не устанавливаются напрямую Федеральной резервной системой. Они тесно связаны с рынком облигаций, прежде всего с доходностью 10-летних US Treasuries.
Эта доходность резко выросла в последние месяцы и в сентябре поднялась примерно к 5% и выше, достигнув уровней, которых рынок не видел много лет.
Одновременно Федеральная резервная система 16 сентября повысила ключевую ставку на четверть процентного пункта — до диапазона 3,75–4,00% — и допустила дальнейшее ужесточение политики, если инфляция останется высокой.
Для ипотечного рынка сочетание более высокой доходности облигаций и ожиданий дальнейших повышений ставок означает дополнительное давление вверх.
Покупатели уже начинают отступать
Рост стоимости кредитов снова ударил по спросу.
По данным Mortgage Bankers Association, число заявок на ипотеку за неделю, завершившуюся 18 сентября, снизилось на 1,5%. Это было уже третье недельное падение подряд.
Заявки на покупку жилья снизились примерно на 1%, а количество заявок на refinancing — на 3%.
То есть последствия повышения ставок уже начинают проявляться до того, как новые уровни успели полностью отразиться на рынке жилья.
Все больше покупателей выбирают ARM
Еще один признак давления на семейные бюджеты — рост популярности adjustable-rate mortgages, или ARM.
Такие кредиты обычно предлагают более низкую первоначальную ставку, но она может измениться позже в зависимости от рыночных условий.
На последней неделе доля ARM приблизилась к 10% всех ипотечных заявок.
Покупатели используют их как способ уменьшить первоначальный платеж в надежде, что через несколько лет ставки снизятся и кредит можно будет refinance.
Но это одновременно означает дополнительный риск: если ставки останутся высокими, платеж впоследствии может увеличиться.
15-летняя ипотека тоже подорожала
Проблема касается не только стандартных 30-летних кредитов.
Средняя ставка по 15-летней фиксированной ипотеке также выросла — примерно до 6,4%.
Поэтому даже покупатели, готовые взять более короткий кредит и быстрее рассчитаться с банком, сталкиваются с существенно более высокой стоимостью заемных денег.
Что теперь происходит с рынком жилья
Ситуация становится особенно необычной на фоне рекордного количества продавцов.
Во многих городах домов на рынке уже значительно больше, чем покупателей. Но высокая ипотека мешает потенциальным покупателям воспользоваться этим преимуществом.
Получается парадокс:
выбор домов увеличивается, продавцы чаще готовы торговаться, но ежемесячный платеж снова становится слишком высоким для многих семей.
И пока ставка держится около 7%, именно стоимость кредита, а не отсутствие домов на продажу, остается одним из главных препятствий для американцев, которые хотят купить жилье.
