На американском рынке жилья сложилась необычная ситуация: домов на продажу становится всё больше, покупателей почти не прибавляется, но массового падения цен всё равно не происходит.
По данным Redfin, в августе 2026 года в США было примерно на 57,9% больше продавцов, чем покупателей. Это самый большой разрыв за всю историю наблюдений компании, которая ведёт такие расчёты с 2013 года.
Всего Redfin насчитала около 1,53 млн продавцов против 972 тыс. покупателей.
Покупателей почти не осталось, а продавцов становится больше
Главная причина рекордного разрыва — не обвал спроса за один месяц, а сочетание двух процессов.
Количество покупателей в августе выросло всего на 0,1% после рекордно низкого июля.
А число продавцов за месяц увеличилось сразу на 3,9% — это крупнейший месячный скачок в данных Redfin. Общее количество выставленных домов оказалось максимальным с начала 2020 года.
Люди, которые несколько лет откладывали продажу из-за низкой старой ипотечной ставки, постепенно всё равно выходят на рынок: семьи переезжают, разводятся, выходят на пенсию, меняют работу или просто больше не могут откладывать продажу.
А покупателей сдерживает прежде всего стоимость владения домом.
Ипотека остаётся слишком дорогой
Средняя ставка по 30-летней ипотеке в августе держалась в верхней части диапазона 6%.
Даже при цене дома $400 000 разница между ипотекой под 3–4%, которую многие владельцы получили несколько лет назад, и сегодняшними ставками означает сотни долларов дополнительного платежа каждый месяц.
К ипотеке добавляются:
- property tax;
- homeowners insurance;
- HOA;
- ремонт;
- коммунальные расходы.
Поэтому потенциальные покупатели видят больше предложений, но далеко не всегда могут позволить себе даже те дома, которые уже стоят на рынке месяцами.
Где продавцов больше всего
Особенно сильный дисбаланс возник в Sun Belt.
В августе продавцов было больше покупателей:
Nashville — на 139%;
Miami — на 138%;
Houston — на 131%;
Orlando — на 122%;
Las Vegas — на 117%;
San Antonio — на 116%;
Austin — на 115%;
Dallas — на 108%.
То есть во всех этих городах на каждого условного покупателя приходится больше двух продавцов.
Redfin называет Nashville самым сильным buyer’s market среди крупных городов страны.
Особенно тяжёлая ситуация для продавцов во Florida и Texas объясняется не только ипотекой. В Miami покупателей дополнительно отпугивают растущие insurance premiums, HOA fees и климатические риски.
Но почему тогда дома не дешевеют
Вот здесь и возникает главный парадокс.
Несмотря на рекордный перевес продавцов, цены в США в августе всё ещё выросли примерно на 3,7% за год по Redfin Home Price Index.
Причина в том, что многие нынешние владельцы не обязаны продавать любой ценой.
У них накоплен большой equity, а у части вообще очень небольшая ипотека или её уже нет. Если покупатель предлагает слишком мало, продавец может просто оставить дом на рынке или снять объявление.
Именно это пока не позволяет избытку предложения превратиться в настоящий ценовой обвал.
Но продавцам уже приходится уступать
Хотя средняя цена по стране держится, на уровне отдельных сделок ситуация изменилась заметно.
В августе почти три из пяти домов продавались дешевле первоначальной asking price.
Для покупателя это означает больше возможностей:
- предложить цену ниже заявленной;
- потребовать ремонт;
- попросить seller concessions;
- договориться об оплате части closing costs;
- не принимать решение о покупке за несколько часов, как это часто происходило несколько лет назад.
Redfin прямо советует нынешним покупателям активнее торговаться, особенно в городах с огромным избытком предложений.
Это buyer’s market — но только для тех, кто может купить
Именно так Redfin описывает нынешнюю ситуацию.
Формально рынок сейчас находится в лучшем положении для покупателей за всю историю наблюдений компании: выбор огромный, конкурентов мало, продавцы готовы обсуждать условия.
Но одновременно высокая стоимость жилья и ипотеки не позволяет огромному числу американцев воспользоваться этим преимуществом.
Поэтому рынок оказался в странном равновесии:
продавцов рекордно много, покупателей рекордно мало, сделки идут тяжело — но владельцы пока не готовы снижать цены настолько, чтобы спрос снова резко вырос.
И именно этот разрыв сейчас становится одной из главных особенностей рынка жилья США.
