На американском рынке жилья произошла редкая ситуация: новый дом сейчас в среднем может стоить дешевле уже существующего.
По последним данным Национальной ассоциации строителей жилья, во втором квартале 2026 года медианная цена нового дома составляла около $410 700, тогда как существующего — $434 900.
Разница превысила $24 000 в пользу новостройки.
Раньше все было наоборот
Исторически покупатель почти всегда платил премию за новый дом.
Еще в первом квартале 2025 года новый дом стоил в среднем $416 900 против $402 300 за существующий — примерно на $14 600 дороже.
Но затем ситуация начала быстро меняться.
Уже во втором квартале 2025 года существующие дома стоили примерно на 5% дороже новых. В третьем квартале разрыв составлял около 4%, в четвертом — 2%, а к началу 2026 года цены практически сравнялись.
То есть утверждение, что это произошло «впервые сейчас», не совсем точное: подобная инверсия уже наблюдалась в 2024 году и снова появилась в 2025-м.
Почему новостройки дешевеют
Главная причина — застройщикам нужно продавать дома.
Спрос остается слабым из-за ипотечных ставок выше 6%, а покупатели все чаще откладывают сделки.
В августе 35% американских застройщиков сообщили, что снижали цены, а средний размер скидки составлял около 6%.
Еще 63% использовали различные стимулы для покупателей — например, помощь с ипотечной ставкой или расходами при закрытии сделки.
Застройщики также стали строить более компактные и дешевые дома и увеличили долю строительства в более доступных регионах.
По данным NAHB, медианная стоимость новостройки снизилась почти на 15% по сравнению с концом 2022 года.
Почему старые дома остаются дорогими
У владельцев существующих домов совершенно другая ситуация.
Многие из них получили ипотеку несколько лет назад под 3–4% и просто не хотят продавать дом, чтобы затем брать новый кредит уже под 6–7%.
Из-за этого предложение на вторичном рынке остается ограниченным.
А там, где хороших домов мало, продавцам проще удерживать высокую цену.
Получается парадокс: профессиональному застройщику приходится снижать цену, а обычному владельцу дома зачастую нет.
Покупателю новостройка теперь может обойтись еще дешевле
Разница не ограничивается ценником.
Застройщики часто предлагают:
— временно снизить ипотечную ставку;
— оплатить часть расходов при оформлении сделки;
— бесплатные улучшения дома;
— скидки на готовые объекты;
— помощь с первоначальным взносом.
Поэтому фактическая стоимость покупки нового дома в некоторых городах может оказаться еще привлекательнее, чем показывает сравнение медианных цен.
Рынок новостроек действительно испытывает давление
Слабость рынка хорошо видна и по строительству.
В июле начало строительства односемейных домов упало почти на 10% за месяц и оказалось на 15,7% ниже уровня годичной давности.
Индекс доверия застройщиков в августе составил всего 35 пунктов. Значение ниже 50 означает, что большинство строителей оценивают рынок скорее негативно.
Но говорить о повторении кризиса 2007–2008 годов пока слишком рано.
NAHB, наоборот, считает, что в США по-прежнему существует общий дефицит примерно 1,2 млн единиц жилья. То есть нынешняя проблема связана скорее с недоступностью ипотеки и дисбалансом спроса, чем с огромным общенациональным избытком домов.
Именно поэтому нынешняя ситуация выглядит необычно: новый дом перестал автоматически означать более дорогой дом — и в некоторых случаях покупателю сейчас выгоднее смотреть сначала на новостройки, а уже потом на вторичный рынок.
