В США даже полностью выплаченный дом или квартиру можно потерять из-за накопившихся долгов.
На недвижимость могут наложить lien — юридическое обременение, которое не позволяет свободно продать объект. Если задолженность не погасить, дело иногда доходит до foreclosure и продажи жилья с аукциона.
Особенно опасны долги, которые непосредственно привязаны к самой недвижимости.
1. Неоплаченные коммунальные счета
В некоторых штатах и городах долги за воду, канализацию и другие муниципальные услуги становятся обременением не только для владельца, но и для самого объекта.
Например, в Нью-Йорке просроченные счета за воду и канализацию считаются lien на недвижимость. При длительной задолженности город может передать долг на взыскание, включить объект в процедуру lien sale или отключить услуги.
Правила зависят от штата. В Массачусетсе город или муниципалитет может получить lien на дом за неоплаченные:
— счета за воду;
— канализацию;
— налоги на недвижимость;
— другие муниципальные сборы.
В дальнейшем кредитор может обратиться в суд и потребовать foreclosure, то есть перехода права собственности или продажи объекта.
Один просроченный счет обычно не приводит к немедленной потере дома. Но проценты, штрафы и юридические расходы могут быстро увеличить первоначальную сумму.
2. Долги перед HOA или управляющей компанией кондоминиума
Владельцы квартир и домов в сообществах с HOA или condominium association обязаны регулярно платить взносы на содержание территории и здания.
К ним могут относиться:
— ежемесячные платежи;
— страховка общих частей здания;
— ремонт крыши, фасада и лифтов;
— охрана и уборка территории;
— специальные сборы, или special assessments;
— штрафы и расходы на адвокатов.
Если собственник перестает платить, ассоциация может зарегистрировать lien.
Во Флориде HOA и condominium association имеют право добиваться foreclosure по такому обременению практически так же, как банк взыскивает дом за просроченную ипотеку.
Именно этот тип долгов часто называют «неоплаченной коммуналкой», когда речь идет о квартирах известных россиян в Майами. Но технически это могут быть не обычные счета за электричество или воду, а обязательные платежи ассоциации собственников.
Особенно опасны специальные сборы. После крупных ремонтов владельцу могут выставить счет на десятки тысяч долларов. Если он живет за границей и игнорирует письма управляющей компании, долг способен привести к lien и последующей продаже квартиры.
3. Налоги на недвижимость
Property tax необходимо платить даже после полного погашения ипотеки.
Эти деньги получают местные власти — округ, город или муниципалитет. Если налог не уплачен, на дом возникает tax lien.
В зависимости от законодательства штата власти могут:
— начислить пени и проценты;
— продать налоговое требование частному инвестору;
— начать судебную процедуру;
— выставить недвижимость на налоговый аукцион.
Например, в Калифорнии жилая недвижимость обычно становится доступной для принудительной продажи после пяти лет налоговой задолженности. До момента аукциона владелец может погасить налоги, штрафы и расходы и тем самым сохранить объект.
В других штатах сроки могут быть короче. Поэтому нельзя ориентироваться на единое правило для всей страны.
Наличие небольшой ипотеки или отсутствие кредита не защищает от property tax foreclosure.
4. Долги по ипотеке
Если заемщик перестает платить по ипотеке, банк может начать foreclosure, поскольку недвижимость является обеспечением кредита.
По общему федеральному правилу ипотечная компания обычно не может начать официальный процесс взыскания раньше, чем просрочка превысит 120 дней. После этого сроки зависят от законов конкретного штата.
До аукциона банк может предложить:
— временную отсрочку;
— план погашения долга;
— изменение условий ипотеки;
— добавление пропущенных платежей в конец срока;
— добровольную продажу дома.
Но если владелец не отвечает на уведомления и не оформляет помощь, недвижимость могут продать.
При этом потеря дома не всегда полностью закрывает задолженность. В некоторых штатах банк может дополнительно потребовать разницу между остатком кредита и суммой, полученной на аукционе.
5. Федеральные налоговые долги
Если человек не платит федеральные налоги, IRS может зарегистрировать Federal Tax Lien.
Такое обременение распространяется на имущество должника, включая дом, квартиру и другую недвижимость.
Lien еще не означает немедленное изъятие. Но собственнику будет сложно продать или рефинансировать дом, пока требование IRS не погашено или не снято. Обычно долг удерживают из денег, полученных при продаже объекта.
Если задолженность продолжает игнорироваться, IRS может перейти к levy — фактическому изъятию имущества для погашения налогов.
Продажа основного места жительства требует дополнительных процедур и судебного разрешения, поэтому применяется реже. Однако второй дом, инвестиционная недвижимость или земельный участок также могут стать объектом взыскания.
6. Неисполненное решение суда
Кредитор может наложить lien на недвижимость после того, как выиграет дело о взыскании денег.
Причиной может стать:
— невыплаченный частный долг;
— ущерб после ДТП;
— долг по бизнес-кредиту;
— нарушение договора;
— компенсация, присужденная судом;
— личная гарантия по обязательствам компании.
После регистрации решения суда judgment lien может прикрепляться к недвижимости должника. При продаже дома деньги сначала направят на погашение требования кредитора. В некоторых случаях допускается и принудительная продажа объекта.
Однако правила защиты основного жилья различаются. Во многих штатах действует homestead exemption, которая защищает часть стоимости дома от обычных кредиторов.
Такая защита часто не действует против ипотеки, налогов и требований HOA.
Арест недвижимости не всегда означает немедленное выселение
Русскоязычные СМИ часто называют любое обременение «арестом недвижимости». В американской системе существует несколько разных процедур.
Lien — юридическое требование к дому или квартире. Владельцу обычно разрешено продолжать пользоваться недвижимостью, но продать ее без погашения долга сложно.
Foreclosure — процедура принудительного взыскания, которая может закончиться аукционом и потерей права собственности.
Levy — фактическое изъятие имущества, чаще всего в рамках налогового взыскания.
Tax sale — продажа недвижимости или налогового требования из-за неоплаченных местных налогов и сборов.
Поэтому сообщение о том, что на квартиру наложили арест, еще не всегда означает, что ее уже выставили на торги. Возможно, на объект только зарегистрировали lien.
Как небольшой долг превращается в угрозу продажи
Обычно процесс развивается постепенно:
- Владелец пропускает платеж.
- Начисляются проценты и штрафы.
- Приходят письменные предупреждения.
- Дело передают адвокатам или коллекторам.
- На недвижимость регистрируют lien.
- Кредитор начинает foreclosure.
- Дом или квартиру выставляют на аукцион.
Первоначальная задолженность при этом может быть сравнительно небольшой. Основную сумму начинают составлять адвокатские расходы, судебные сборы, проценты и штрафы.
Особенно часто с такой проблемой сталкиваются владельцы недвижимости, которые постоянно живут за пределами США. Они могут не получить письмо HOA, не заметить специальный сбор или продолжать отправлять платежи на старый счет.
Как проверить, нет ли обременения
Информацию о lien обычно можно найти через официальные базы округа, где расположена недвижимость.
Следует проверить:
— county recorder или clerk of court;
— property appraiser;
— tax collector;
— сайт HOA или condominium association;
— отчеты title company;
— судебные записи.
Перед покупкой недвижимости проверку обычно выполняет title company. Но после завершения сделки собственнику необходимо самостоятельно следить за новыми требованиями.
Особое внимание нужно обращать на письма с названиями:
— Notice of Lien;
— Notice of Delinquency;
— Notice of Intent to Foreclose;
— Notice of Default;
— Tax Sale Notice;
— Final Demand.
Даже полностью оплаченная квартира в Майами, Нью-Йорке или другом городе может оказаться под угрозой продажи, если владелец перестал платить налоги, коммунальные начисления или взносы ассоциации. В США отсутствие ипотеки означает только отсутствие долга перед банком — но не освобождает собственника от всех остальных обязательных платежей.
