В 2026 году американский рынок недвижимости готовится к масштабным переменам. Более 30 штатов намерены пересмотреть законы о зонировании, чтобы ускорить строительство компактного и доступного жилья. Даже в Конгрессе обсуждается федеральный законопроект, который может полностью изменить привычную картину: большие дома с трехспальными планировками и огромными бэк-ярдами постепенно уходят в прошлое, а на смену им приходят квартиры, таунхаусы и компактные кондоминиумы. За последние пять лет миллионы американцев задавались одним и тем же вопросом: когда же дома станут реально доступными для обычной семьи? И ответ оказался неприятным для тех, кто мечтал о классическом «одноэтажном рае» с большим участком.
Сегодня только семьи с высоким доходом могут позволить себе классические 1 Family Homes и справляться со всеми сопутствующими расходами — ипотекой, страховкой, налогами на имущество, коммунальными платежами и обязательными взносами в комьюнити. До сих пор законы о зонировании позволяли строить стандартные односемейные дома практически везде. Многие строительные компании США работают по одной и той же схеме уже более века, меняя только дизайн.
Но спрос на такие дома резко упал. В Флориде и Техасе, например, в 2021–2024 годах было построено сотни тысяч домов, которые раньше разлетались как горячие пирожки, а теперь стоят пустыми по 18–24 месяца. Американцы интересуются недвижимостью, но, узнав о полной стоимости с налогами и страховкой, моментально отказываются от покупки.
В соцсетях вроде TikTok и Instagram появился новый тренд — показывать качество новостроек и сравнивать его с ценой. Блогеры снимают кривые стены, трещины и вываливающиеся кирпичи, называя «рыночную» стоимость $800 тысяч, а зрители шутят, что максимум, что они готовы заплатить за такой дом, — $250 тысяч. Видео собирают тысячи комментариев и лайков, подогревая скепсис к рынку больших домов.
Именно невостребованность 1 Family Homes стала толчком к лоббированию резонинга. Теперь в приоритете строительство квартир, кондоминиумов и таунхаусов — компактного, но комфортного жилья для среднего класса. К примеру, на месте одного стандартного дома в Техасе можно построить шесть отдельных единиц жилья для 20–22 человек, причем стоимость одного объекта будет примерно на 40% ниже, чем полноценного дома.
Однако во многих штатах законы о зонировании защищены на законодательном уровне. Чтобы снять ограничения, нужны сложные процедуры: референдумы, судебные решения, согласования с местными властями. В Колорадо, например, стоимость некоторых домов выросла за пять лет на 700–800%, просто потому что законы запрещают строить что-то кроме огромных домов с бэк-ярдами. На сегодняшний день в США около 2,1 тысячи сообществ (графств и городов), где за последние 75 лет не появилось ни одной новой постройки.
Жители активно сопротивляются изменениям, опасаясь, что с новым жильем в регион придут другие люди — более бедные, иммигранты, представители иной религии. Особенно активно против резонинга выступают религиозные комьюнити, включая ярых трампистов-евангелистов. Для них закон о зонировании стал инструментом защиты «традиционного» образа жизни.
Хорошая новость заключается в том, что скоро в США ожидается бум продаж по схеме pre-construction. Покупатели будут вносить первый взнос еще до появления готового жилья — квартиры, таунхауса или кондоминиума.
Для застройщиков это гарантия, что все объекты будут проданы, а покупатели получают шанс приобрести жилье дешевле, чем аналогичный 1 Family Home. Такая схема — единственный способ избежать простаивания новых объектов, как это произошло во Флориде и Техасе с одноэтажными домами. Американцы точно не захотят платить вперед за дома стоимостью $800 тысяч, но квартиры в 2–3 этажных зданиях покупают охотно.
Кроме того, ставки по 30-летней ипотеке после экономических провалов Трампа не снизятся ниже 6%, поэтому классические «дешевые» дома с фиксированной ставкой 3% остались в прошлом. Теперь покупать жилье придется по новым правилам: по сниженной цене и с уменьшенными размерами, но с гарантией безопасности сделки.
