Современный человек все чаще воспринимает переезд как обыденное явление, а не как исключение из правил.
Потеря работы, налоговая политика, стоимость жизни и другие причины, по которым многие меняют место жительства, подталкивая рынок недвижимости к новым вызовам и открытиям. Однако далеко не все осознают, какое влияние миграция оказывает на цены на жилье, спрос и общую динамику рынка недвижимости.
Одним из ключевых факторов рынка недвижимости является перенаселение, которое часто происходит неравномерно, и тем самым усложняет анализ и прогнозирование. Это особенно заметно в быстрорастущих городах, таких как Лас-Вегас.
Каждый день в город прибывает примерно четыре человека в минуту. Их привлекают более доступные цены на жилье и отсутствие федерального подоходного налога. В результате спрос на недвижимость в Лас-Вегасе резко возрастает.
Даже несмотря на временное охлаждение рынка, аналитики предсказывают, что в течение года ситуация вновь изменится в сторону активного роста.
Одним из менее очевидных, но наиболее важным эффектом миграции является переезд владельцев недвижимости из регионов с низкой стоимостью жизни в более доступные штаты. Например, американцы часто продают свое дорогое жилье и переселяются в такие штаты, как Техас, Невада или Аризона. Здесь они могут получить гораздо большее и комфортное жильё за сумму, полученную от продажи своего имущества. Эта миграция собственников создает новую динамику в регионах, куда они переезжают.
В регионах, где спрос на жилье ранее был умеренным, цены начинают расти, а строительство новых домов становится необходимостью для удовлетворения требований приезжих.
Оценка миграции — важнейший элемент анализа рынка недвижимости, хотя часто этот аспект незаслуженно игнорируют. Например, инвесторы, не принимая во внимание движение населения, могут допускать серьезные ошибки в расчетах. Недвижимость, которая на первый взгляд кажется перспективной, может оказаться невостребованной из-за оттока населения. С другой стороны, правильное понимание миграционного фактора помогает определить наиболее перспективные рынки для инвестиций. Если город будет активно развивать новые районы и поддерживать новоприбывших, то произойдет вполне ожидаемый рост цен на жилье, и, как в случае с Китаем, улучшение перспектив для застройщиков и владельцев недвижимости.
Миграция населения оказывает пусть и не основное, но существенное влияние на рынок недвижимости. Быстрые переезды, смена приоритетов и прочие, регулярно изменяющиеся факторы создают новые «горячие точки» на карте страны. Для анализа рынка, прогнозирования цен и планирования инвестиций крайне важно учитывать внутреннюю миграцию.
