Согласно недавно опубликованному отчету Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD), нестабильность финансового положения американцев, выплачивающих 30-летнюю ипотеку, может привести к обвалу рынка недвижимости в 2021 году. Миллионы семей в США могут потерять свое жилью и переехать в арендованные апартаменты или даже приюты для бездомных.
В докладе HUD значится, что 17% из 8 миллионов наиболее надежных мортгиджей (insured mortgages) уже сейчас являются просроченными.
Просрочка по рискованным ипотечным кредитам достигает 20%. Уровень задолженности еще выше среди заемщиков, которые брали мортгиджи без первоначального взноса в 20% или же с плохой кредитной историей.
Хуже всего ситуация обстоит с заемщиками из Нью-Йорка. 27,2% нью-йоркских владельцев ипотеки просрочили минимум один обязательный платеж. В городе Нью-Йорк на сегодняшний день самый высокий уровень безработицы по стране, федеральное правительство не намерено восполнять дефицит в местном бюджете, поэтому рынку недвижимости Нью-Йорка предрекают незавидное будущее. Стоимость домов в пяти боро может снизиться до уровня десятилетней давности, а цены на квартиры станут такими же, как 20 лет назад.
Законодатели-демократы Нью-Йорка не только не намерены помогать владельцам ипотечных кредитов, но и хотят повысить налог на недвижимость (property tax).
Последний шаг сделает покупку домов еще более невыгодной. Владельцы ипотечных кредитов понимают критичность ситуация, поэтому уже сейчас распродают недвижимость и покидают Нью-Йорк. Выплачивать ипотеку в соседнем Нью-Джерси гораздо выгоднее, хотя бы даже потому, что налог на недвижимость здесь сопряжен с различными выгодами.
На втором месте после Нью-Йорка по ипотечным долгам стоит Майами, где уровень должников вырос до 24, 4%. Флорида еще до сих пор окончательно не восстановилась после кризиса 2008 года, найти работу здесь невероятно сложно, а владельцам недвижимости в Майами приходится платить не только ипотеку, но и обслуживание жилья (maintenance).
Третьим городом с наихудшей ситуацией на рынке недвижимости стала Атланта, штат Джорджия (21% просрочек). По прогнозам экспертов, цены на недвижимость здесь значительно снизятся, обвал рынка приведет к масштабному оттоку населения.
Ожидается, что в следующем году общее количество объектов недвижимости, которые могут быть отобраны банками за долги, достигнет 9,3 миллионов. Конгресс предоставил владельцам ипотеки отсрочку сроком 180 дней с правом её продления ещё на 180 дней. Эта мера отсрочит обвал рынка, но не поможет избежать его полностью.
К неизбежности ипотечного кризиса рынок недвижимости приведут еще несколько причин:
1. Большое количество разводов. Самоизоляция не прошла бесследно для многих семей, миллионы пар сейчас живут раздельно;
2. массовое банкротство миллениалов. Именно американцы данной возрастной категории чаще других брали рискованные мортгиджи, которые не могут сейчас выплачивать из-за снижения доходов;
3. обнищавшие квартиросъемщики. Порядка четырех миллионов владельцев 30-летних ипотек выплачивали взносы за счет дополнительного дохода в виде ренты от квартиросъемщиков. Федеральный запрет на выселение сыграл не на руку домовладельцам, а лишь усилил их финансовые проблемы;
4. «ипотечное домино». Даже люди со стабильным финансовым положением могут почувствовать на себе общую панику и продавать свою недвижимость. 12 лет назад нечто подобное произошло с Детройтом, откуда массово начали выезжать люди;
5. кризис схемы 30-летних мортгиджей. Менее 1% владельца ипотеки живут в купленном доме всю жизнь, а затем передают его по наследству своим детям. Среднестатистический дом. Купленный в 30-летнюю ипотеку, выставляется на продажу через 7 лет.
