На первый взгляд новости о рынке жилья в США звучат почти обнадеживающе: риелторская компания Redfin заявляет, что сейчас — лучшее время для покупателей за последние десять лет. В октябре 2025 года, по их прогнозам, число продавцов превысит число покупателей почти на 37%. Это самый большой разрыв с 2013 года, и по всем учебникам экономики это должно означать одно — рынок стал «покупательским».
Но тут начинается самое интересное: покупателей-то как раз и нет. Точнее, они есть, но подавляющая часть американцев просто не может позволить себе покупку жилья. И вот тут рождается парадокс, который ломает все прогнозы и пессимизмом накрывает даже тех, кто обычно продает дома, не моргая глазом.
Redfin честно признает: все это великолепие — избыток продавцов, огромный выбор, падающий уровень конкуренции — доступно лишь тем, кто может позволить себе платить. И это уже небольшая группа людей. Остальных рынок попросту вытеснил.
Национальная ассоциация риелторов (NAR) выпустила свежий отчет, и его можно пересказать одной фразой: главная проблема рынка — жилье слишком дорогое. А вовсе не конкуренция, не расходы на бизнес и не падение активности. Просто цены выросли так, что многие соискатели даже не смотрят объявления — смысл, если денег в любом случае не хватает?
Сельма Хепп, главный экономист Cotality, объясняет, что людям с низким доходом сейчас особенно тяжело. Рост зарплат замедлился, рынок труда нестабилен, многие семьи чувствуют ухудшение финансового положения. Не до покупки дома — тут бы счета оплатить. Цены падают, но при этом все равно остаются выше, чем когда-либо. По данным Cotality, в сентябре цены были всего на 1,2% ниже, чем год назад, но примерно на 50% выше, чем пять лет назад, до пандемии. То есть, дом «подешевел», но стоимость все равно остается заоблачной для многих жителей США.
Ставки по ипотеке снизились по сравнению с недавними рекордами, но остаются заметно выше уровня 2020–2021 годов. Тогда люди брали кредиты под исторически низкие проценты и создавали ажиотаж спроса. Сегодня ставки все еще в два раза выше тех времен. Добавим сюда тот факт, что 75 из 100 крупнейших рынков США считаются переоцененными, и получим уравнение, где покупательский настрой тает быстрее мороженого на калифорнийском солнце.
Даже после окончания шатдауна потребители не бросились на рынок. Национальная ассоциация строителей жилья (NAHB) в своем ноябрьском отчете отмечает, что ожидания застройщиков упали, планы продаж на ближайшие шесть месяцев выглядят все менее оптимистично. Роберт Дитц, главный экономист NAHB, напрямую перечисляет главные проблемы:
- спрос падает;
- покупатели боятся нестабильного рынка;
- финансирование — ограничено.
И все это вместе делает обстановку для застройщиков почти такой же трудной, как для покупателей.
Американская недвижимость оказалась в странной реальности: продавцов много, цены слегка просели, конкуренция минимальная, но покупатели исчезают, потому что жилье все равно недоступно. Экономисты называют это «парадоксом рынка покупателя». На бумаге — идеальное время для сделки. На практике — время, когда большинство американцев все равно не могут позволить себе собственное жилье.
