В 2024 году рынок недвижимости в США пережил серьёзный спад, который многие эксперты называют историческим.
Согласно данным Национальной ассоциации риелторов (NAR), продажи жилья упали до уровня, невиданного с 1995 года, составив всего 4,06 миллиона объектов.
Эта цифра включает одноэтажные дома, квартиры и таунхаусы, но даже такое разнообразие не помогло избежать катастрофического снижения. Причины столь низкого спроса – сложная комбинация факторов, которые обострили и без того непростую ситуацию на рынке.
Рекордно низкие продажи
Впечатляющий антирекорд 2024 года – это не просто статистика, а результат многолетнего давления на рынок недвижимости.
Количество проданных домов в США не падало до таких низких значений с середины 90-х, что заставляет задуматься о состоянии экономики в целом.
Эксперты выделяют несколько ключевых причин снижения объемов продаж:
- Высокие ипотечные ставки. Несмотря на три снижения процентной ставки Федеральной резервной системой в прошлом году, ставки по ипотечным кредитам остаются на уровне около 7%. Это делает покупку жилья непомерно дорогой для большинства американцев.
- Ограниченное предложение. Количество доступного жилья на продажу в конце 2024 года составило 1,15 миллиона объектов. Хотя это на 16% больше, чем в 2023 году, рынок все равно далёк от «здорового» состояния, для которого необходимо наличие около 4 миллионов объектов.
- Высокие цены на жильё. Медианная цена жилья в 2024 году достигла рекордных 407 500 долларов. В сочетании с высокими ставками по ипотеке это делает покупку жилья недоступной для многих потенциальных покупателей, особенно для молодых семей и миллениалов.
«Идеальный шторм» на рынке
Экономисты называют нынешнюю ситуацию «идеальным штормом». Как отмечает Диана Свонк, главный экономист KPMG, миллениалы, которые только начинают задумываться о покупке жилья, оказались в сложнейших условиях.
Высокие ставки, ограниченное предложение и рост цен создают практически непреодолимые барьеры для этой возрастной группы.
Однако не только экономические факторы оказывают давление на рынок. Девелоперы, столкнувшись с высокими затратами на строительство и нестабильной ситуацией в экономике, не спешат запускать новые проекты. Это только усугубляет проблему предложения и затрудняет выход из кризиса.
Почему ипотека остаётся дорогой
Хотя Федеральная резервная система в 2024 году трижды снижала ключевую ставку, что теоретически должно было облегчить доступ к ипотечным кредитам, реальность оказалась другой. Ставки по 30-летним ипотечным кредитам, по данным Freddie Mac, остаются около 7%. Для сравнения: в 2020-2021 годах, во время пандемии, эти ставки колебались около рекордно низких 3%. Такой скачок ставок означает, что ежемесячные выплаты по ипотеке для среднестатистического дома выросли на сотни долларов, что делает покупку недвижимости недоступной для значительной части населения.
Проблемы строительства
Ключевая проблема заключается в том, что рынок жилья требует значительного увеличения предложения, чтобы выйти из кризиса.
Однако девелоперы, которые традиционно должны были бы удовлетворять растущий спрос, сейчас ограничивают новые проекты.
Главные причины – высокая стоимость материалов, нехватка рабочей силы и нестабильность спроса.
Кроме того, многие владельцы недвижимости, которые приобрели дома или квартиры во время периода низких ставок, не спешат продавать свои объекты, так как переезд в новое жильё при текущих ставках оказался бы для них убыточным. Это снижает активность на рынке и ещё больше ограничивает предложение.
Взгляд в будущее
Эксперты предполагают, что в 2025 году Федеральная резервная система продолжит снижать ставки, что может привести к небольшому облегчению ситуации. Однако, даже если ставки снизятся, рынок жилья будет восстанавливаться медленно.
Для возвращения к «здоровому» состоянию потребуется не только рост предложения, но и стабилизация цен. Кроме того, покупателям потребуется время для адаптации к новым экономическим реалиям.
Продажи жилья в США в 2024 году достигли рекордного минимума, что стало следствием сложной комбинации экономических и структурных факторов. Высокие ставки, ограниченное предложение и завышенные цены создали ситуацию, которая отталкивает покупателей и тормозит рынок.
Однако в этом кризисе есть и положительный момент: низкая активность может стать стимулом для реформирования системы ипотечного кредитования и увеличения инвестиций в строительство нового жилья.
Пока рынок продолжает адаптироваться к новым реалиям, потенциальные покупатели остаются в ожидании лучших условий. Будет ли 2025 год переломным моментом – покажет время.
