«Effective Age»: какой возраст дома считается идеальным для покупки?

При выборе недвижимости многие ориентируются на год постройки дома.

Однако в США набирает популярность понятие Effective Age – «эффективный возраст» дома, который не всегда совпадает с его реальным возрастом (Actual Home Age).

Что такое Effective Age? 

Это неофициальный термин, который обозначает текущее состояние дома на момент осмотра.

Например, если особняк был построен в 1850 году, но за ним тщательно ухаживали, модернизировали инженерные системы и обновляли интерьер, его Effective Age может составлять 10-20 лет.

Маркетинговая уловка или полезный ориентир? 

Effective Age часто используется продавцами, чтобы повысить цену недвижимости. Это особенно популярно в малых городах и южных штатах, где много старинных домов.

До 1990-х годов в некоторых штатах (например, в Алабаме и Миссисипи) даже разрешалось указывать в объявлениях только Effective Age, что вводило покупателей в заблуждение.

Рост интереса к старинным домам Сегодня термин вновь набирает популярность, поскольку в США увеличивается количество старых домов на рынке. Покупатели хотят знать не только, когда построено здание, но и насколько оно функционально и долговечно.

Как снизить Effective Age дома? 

Продавцы используют три основные стратегии:

• техническое обслуживание. Крыша, фундамент, электрика, водопровод – всё должно быть исправным и современным. Использование качественных материалов продлевает срок службы дома;
• защита от природных факторов. Дом должен быть защищён от термитов, грызунов и влаги. В регионах с высокой сейсмической активностью проводятся усиления фундамента;
• экологическая устойчивость (Environmental Exposure). Дом должен быть устойчив к яркому солнцу, влажности и загрязнённому воздуху. Важны энергоэффективные окна, вентиляция и защита от плесени.

Какой возраст дома считается идеальным? 

Если дом прошёл все три этапа обновления, его Effective Age может составлять 10-20 лет, даже если он построен столетие назад. В южных штатах встречаются особняки времён Гражданской войны (1861-1865) с Effective Age 5-10 лет.

Чтобы выбрать подходящий дом, нужно:

• спрашивать продавца и инспектора о Effective Age;
• изучить историю ремонтов, замен инженерных систем и защиты дома;
• уточнить доказательства обновлений, если Effective Age слишком «юный» для старого дома.

Effective Age – важный, но неофициальный показатель, который может помочь оценить реальное состояние дома. Главное – не поддаваться на маркетинговые уловки, а внимательно изучать качество недвижимости.