В объявлениях о продаже недвижимости в США часто можно увидеть приписку «no-closing-cost». Это довольно выгодное предложение, так как процедура клозинга», как известно, обходится покупателям дома в 2%-5% от его стоимости. Что же такое «клозинг» и действительно ли услуга «no-closing-cost» поможет значительно сократить расходы покупателя?
«Клозинг» — это доплата за закрытие сделки, данная сумма включает в себя много разных пунктов, таких как оплата услуг нотариуса, регистрация сделки, оформление ипотеки и прочее.
Согласно последним данным ресурса Zillow, средняя цена дома на американском рынке недвижимости сегодня варьируется в районе $343 тысяч, поэтому покупатели с радостью принимают любые даже самые незначительные скидки. Но отметка «no-closing-cost», к сожалению, не обещает существенного снижения стоимости. Это очередной ловкий маркетинговый ход для привлечения клиентов.
В большинстве случаев указание в объявлении «no-closing-cost» означает, что сумма «клозинга» будет включена в стоимость дома и ипотечный кредит. Что это значит? Человек покупает дом за 400 тысяч долларов, «клозинг» при этом составляет 12 тысяч долларов. При выборе услуги «no-closing-cost» ипотека увеличивается до 412 тысяч. Если оформлять 30-летнюю ипотеку при ставке в 7%, то нужно выплатить $1,007,716. В эту сумму включены те самые $12 тысяч за «клозинг», которые за 30 лет вырастут до $49,500. Проще говоря, либо вы оплатите «клозинг» сразу ($12 тысяч), либо разобьёте его на 30 лет ($49,500).
Опция «no-closing-cost» может не только не принести выгоды, но и превратиться в опасную ловушку. На эту удочку, как правило, попадаются покупатели, которые не имеют достаточного количества средств, но горят желанием приобрести дом.
Покупатели берут дом в ипотеку с минимальными затратами, но потом обязательные расходы «догоняют» их с ежемесячными платежами. Сумма платежей растет, как снежный ком, и в конечном итоге становится просто неподъемной. По этой причине большинство новоиспеченных домовладельцев залезают в долги, а потом и вовсе сталкиваются с потерей права выкупа дома (foreclosure).
Опция «no-closing-cost» имела смысл в эпоху дешёвой недвижимости и низких ипотечных ставок, но сегодня любая сумма, сэкономленная на первоначальном этапе сделки, со временем превратиться в огромные ежемесячные платежи.
