В США снова обсуждают необычную идею Дональда Трампа — администрация президента рассматривает возможность внедрить новый ипотечный продукт: кредит на 50 лет. Инициатива сейчас активно изучается. Для страны, где 30-летняя ипотека считается абсолютным стандартом, предложение звучит как попытка перестроить рынок с нуля. Или хотя бы дотянуться до тех, кто мечтает о собственном доме, но пугается высоких ставок и цен.
Глава Федерального агентства жилищного финансирования Билл Пульт назвал идею потенциально «меняющей правила игры». Но, как это обычно бывает, не все в восторге.
Первые критики появились почти сразу — и среди них, что интересно, нашлись даже сторонники Трампа. Телеведущая Fox News Лора Ингрэм заявила, что такая ипотека — подарок банкам, а не покупателям. Мол, да, платить придется меньше каждый месяц, но вот стать полноправным владельцем дома человек сможет только ближе к пенсии. Или уже передаст кредит детям «по наследству», если те еще не обиделись.
Трамп отвечает просто: это всего лишь дополнительная опция. Хочешь — берешь, не хочешь — остаешься на привычных 30 годах. По его словам, здесь нет никакой революции: платить меньше в месяц, но дольше. Вроде бы логично, но вопросы остаются.
Экономисты, конечно, не удержались и просчитали пример. Предположим, дом стоит $400 000, первоначальный взнос — 10%, ставка — 6,25%. ежемесячный платеж при 50 годах будет примерно на $250 меньше, чем при 30-летней ипотеке; но общая переплата за весь срок почти удваивается: $816 000 против $438 000. То есть экономия в моменте — ощутимая, а в долгосрочной перспективе — как в мемах: «мы с тобой рано или поздно расплатимся, но скорее поздно».
Аналитики Realtor.com считают, что у покупателя будет медленнее расти доля «выплаченного» жилья — большую часть первых лет он отдает только проценты. Впрочем, с 30-летними кредитами это тоже происходит, но в 50-летней версии процесс становится особенно затяжным.
Теоретически да — банки могли бы заработать больше, ведь проценты капают дольше. Но есть один нюанс: законодательство. По правилам Додда–Франка ипотека сверх 30 лет не считается «квалифицированной». А значит, такие кредиты не смогут поддерживать Fannie Mae и Freddie Mac — государственные агентства, без которых американский ипотечный рынок просто не работает. Если эти структуры не включатся, банки вряд ли начнут массово раздавать 50-летние кредиты — слишком большие риски и слишком мало гарантий.
Удлинение ипотеки — не панацея. Проблему доступности жилья стоит решать глубже:
- снижать тарифы и комиссии;
- стимулировать строительство;
- расширять программы поддержки молодых покупателей.
Сейчас средний возраст того, кто покупает свой первый дом в США, — 40 лет. Это исторический максимум, и он говорит сам за себя: для огромного числа американцев собственное жилье становится роскошью, а не нормой. Идея 50-летней ипотеки звучит заманчиво для тех, кто устал жить в аренде и хочет меньше платить в месяц. Но остается главный вопрос: готовы ли люди переплачивать почти вдвое за то, чтобы получить дом здесь и сейчас?
