Перед покупкой недвижимости в США следует посоветоваться с профессиональным агентом, чтобы узнать обо всех тонкостях процесса покупки. Ирина Балуева, лицензированный риэлтор The Serhant Team, Nest Seekers International, рассказала Prian.ru о том, какие сложности могут возникнуть у иностранцев при приобретении американской недвижимости.
1. Наметить цель.
В Нью-Йорке довольно обширный рынок недвижимости, где представлено множество различных вариантов. Перед тем, как приступить к поискам, необходимо четко определить свои цели и желания.
2. Знакомство с ипотечным брокером.
Брокер быстро подберет для клиента подходящую ипотечную программу, а также предложит наиболее оптимальные условия кредитования.
3. Выбор адвоката.
Юрист оформляет договор купли-продажи, курирует документы права собственности, составляет контракты, а также регистрирует квартиру. Все права и обязанности клиента, правильность оформления документации зависят от адвоката, поэтому к его выбору нужно подойти очень внимательно.
4. Получение консультации от налогового эксперта.
Для американцев и иностранных граждан действуют разные налоговые обязательства, также разнятся они в зависимости от цели приобретения недвижимости – для проживания или же в качестве инвестиционного вклада. Налоговый эксперт поможет избежать лишних расходов, а также подберет подходящий тип сделки.
5. Знакомство с бухгалтером.
Если недвижимость покупается в качестве инвестиции, то владельцу необходимо будет каждый год заполнять декларацию для IRS. Поэтому покупателю придется прибегать к помощи финансового специалиста, который будет вести налоговую документацию.
6. Открытие банковского счета.
Недвижимость в США нельзя оплатить ни наличными, ни пластиковой картой. Деньги переводятся только со счета на счет.
7. Поиск недвижимости.
С опытным агентом этот процесс займет день, может быть, немного больше. Риэлтор ознакомится с пожеланиями клиента, после чего повезет его смотреть предлагаемые объекты. Также агент расскажет покупателю о районе, недостатках и преимуществах данной квартиры и прочих нюансах.
8. Предложение купить квартиру.
В предложении о покупке необходимо указать все условия, которые покупатель предлагает продавцу при совершении сделки. С этого момента начинаются переговоры.
9. Подписание договора купли-продажи.
Если продавец принимает условия сделки, то заключается контракт на приобретение объекта. В данном документе должны быть прописаны абсолютно все условия сделки: период проведения оценки, стоимость покупки, депозит и сроки оформления сделки. Покупатель должен внести депозит (обычно, это сумма не более 10% от стоимости квартиры). Этот вклады является гарантией серьезных намерений покупателя, а также бронью на намеченный объект.
10. Проверка квартиры.
После того, как договор подписан, необходимо провести проверку объекта недвижимости, а именно его юридической чистоты. Данная проверка направлена на выявление задолженностей по квартире или нарушений условий сделки со стороны продавца. Нелишним будет и проведение инспекции квартиры для того, чтобы увидеть техническое состояние объекта. Если квартира приобретается для привлечения ипотечных средств, то проводится также проверка ее будущей рыночной стоимости.
11. Оплата сделки и регистрация собственника.
Все участники процесса покупки собираются вместе, чтобы заключить фактическую сделку купли-продажи и подписать окончательный договор. Покупателю выдают документ о праве собственности и ключи от квартиры.
На что обратить внимание
Удаленная сделка.
Если оформить доверенность на адвоката в посольстве своей страны, то иностранный покупатель может совершить покупку удаленно. Сумма переводится на трастовый счет доверенного юриста, который затем перечисляет их продавцу. Когда услуги оказывает лицензированный специалист, то риски покупателя практически равны нулю.
Нарушения условий сделки грозят адвокату потерей лицензии.
Дополнительные расходы.
Во время заключения договора купли-продажи обе стороны определяют расходы. Покупатель обычно выделяет на дополнительные расходы 1-6% от общей стоимости квартиры. Также необходимо оплатить услуги адвоката, страховку недвижимости, а также реестровые и судебные пошлины.
Услуги агентов по недвижимости (4-6%) и налог на передачу права собственности (1-2%) чаще всего оплачивает продавец. Покупатель также может оплатить страховку от стихийных бедствий (1-6% ежегодно).
Нужен ли риэлтор.
Приобретение недвижимости – всегда непростой процесс, который еще более усложняется, если покупатель – иностранец, и не владеет необходимыми знаниями относительно заключения договора. При покупке задействовано множество людей: адвокаты, бухгалтеры, оценщики, брокеры и другие. Риэлтор поможет организовать процесс общения с ними, и проконтролировать выполнение возложенных на них обязательств.
Агент по недвижимости расскажет о всех сложностях и нюансах сделки, покажет Нью-Йорк и выбранный район, а также поможет с переездом и дальнейшим благоустройством нового жилья. По сути, риэлтор является первым незаменимым помощником во всем процессе покупки квартиры: начиная от выбора объекта и оканчивая получением ключей.
